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买房开始亏钱,这些城市房价跌回一年前
发布日期:2019-10-16 22:23:57   点击数:4986
[摘要] 买房开始亏钱了。事实上,在过去一年,仅有小部分城市房价大幅上涨,大多数城市房价涨幅不足5%,还有一些城市房价跌回了一年之前。这其中,有16 个城市二手房房价出现同比下跌,和 7 月持平。所以,从同比来

买房开始赔钱。

房地产市场处于水平位置,越来越多的人都知道,如果房价不上涨,就会下跌。在中国,包括折旧、资本成本、贷款成本和物业管理费在内,房屋的平均年持有成本约为5%。

这意味着,如果房价的年增长率不到5%,那么买房就是持续的金钱损失。

事实上,在过去的一年里,只有少数城市的房价大幅上涨,大多数城市的房价涨幅不到5%,一些城市的房价回落到一年前。

这是什么意思?

01

国家数据:

7个城市的房价回落到一年前。

相关部门将每月发布70个大中城市的房价数据。对于这些数据,我们应该一分为二。

众所周知,由于网上签准时间、价格限制、网上签准限制和交易结构的影响,新房往往会被扭曲。尤其是一二线城市,中心城区基本没有大规模的新增土地供应,新房集中在边缘郊区,导致新房价格结构扭曲,不能代表整个城市的价格走势。

相比之下,二手房的价格更接近真实市场。然而,官方统计中的二手房数据并不是全面的调查数据,而是基于关键调查和典型调查的结合,这也在一定程度上偏离了实际市场。

因此,官方数据仅供参考。不要担心单个月的大幅涨跌,但要看到整体市场趋势的变化。

在这方面,一年的数据可以作为参考。与去年同期相比,哪些城市的房价在下降而不是上升?

去年,在国家统计局监测的70个大中城市中,7个城市的二手房价格下降:

广州(-2%)、郑州(-1.8%)、青岛(-1.1%)、海口(-0.9%)、北京(-0.9%)、湛江(-0.5%)、福州(-0.1%)。

可以看出,降幅最大的是广州,但也仅下降了-2%。大多数城市与去年基本相同,这表明今年中国房地产市场基本处于高位。

然而,值得一提的是,在过去两个月里,全国房地产市场得到巩固的城市数量有所增加,超过三分之一城市的二手房价格不再上涨,达到2018年以来的新高。

这表明房地产市场的阶段转折点已经到来。

02

市场数据:

16个城市的房价低于一年前。

如果官方统计数据有失真,可以引入市场数据作为参考。

根据国泰君安的整理,在36个受监测城市中,8月份重点城市二手房价格下跌,而当月的上市量与7月份相比全面下跌。

其中,16个城市的二手房价格同比下降,与7月份持平。这16个城市是:

三亚、青岛、重庆、郑州、杭州、福州、济南、武汉、成都、石家庄、Xi、长沙、贵阳、乌鲁木齐。

其中,二手房价格同比下降最多的五个城市是三亚-8.91%,青岛-7.67%,重庆-6.84%,郑州-6.76%,海口-6.58%。

值得一提的是,与房价下跌相比,更值得关注的是成交量的整体萎缩和二手房上市的大幅井喷。

据易居研究所统计,8月13日,全市二手房成交量为79,000套,比上个月下降8.5%,比上年上升0.9%。自2019年5月以来,营业额呈下降趋势。

与此同时,二手房上市数量创下新高。例如,截至9月,19个城市共有112.9万套二手房上市,比2018年增长83.9%,几乎翻了一番。与2017年的350,000台相比,这一数字增加了两倍多。

其中,重庆、成都、武汉、杭州、广州等地的二手房上市量均创新高。重庆有11.4万台,成都有10.8万台,武汉有10.1万台,杭州有5.3万台,广州有5.9万台,都比去年同期翻了一番。

二手房上市数量创下新高,成交量不但没有上升,反而下降了。一些城市房价已经开始被探索。这是一个真正的市场信号。

03

第三和第四条线还在上升?

话虽如此,但似乎只有一、二级城市的房价已经横向下跌,而三、四级城市的房价似乎仍在上涨?

这是一个误会,事实并非如此。

首先,城市之间存在车轮效应。从2015年到2016年,一级和二级城市处于领先地位,而三级和四级城市仍然背负着高库存的负担。直到2017年,由于棚户区货币化和不断收紧对一、二线房地产市场监管的双重影响,三线和四线城市的房价才恢复上涨趋势。

本轮调整也是如此。厦门在2014年首次崛起,2018年率先调整。2015年率先上涨的北京和上海也在2018年举行了为期一年的涨势。第三和第四行也是如此。这是房地产市场的规律。

其次,不同的城市有不同的开始时间。一些城市要到2018年才会开工,届时一线和二线城市已经攀升至历史新高。因此,从同比来看,这些三线和四线城市似乎仍在上升,但这只是一种幻觉。

事实上,三线和四线城市的交易量已经开始下降,降幅超过一线和二线城市。熟悉房地产市场周期的人都知道成交量是第一位的,成交量的下降是市场转向的标志。

数据显示,在中信建设投资追踪的50个重点城市中,上半年一线、二线和三线累计占比分别为30.74%、22.84%和-9.09%。

每月的居住变化数据也证明了这一点。今年8月,18个三线、四线城市新建商品住宅的周转面积同比下降17%,降幅大于一线、二线城市。

第三,如果房地产市场监管继续收紧,三线、四线将面临更严峻的基本面考验。

第三和第四条线这一轮上涨的主要原因是棚的货币化,这相当于中央银行引导水支持第三和第四条线去库存。如今,棚改与去年相比已经削减了50%以上,而央行的货币投入已经连续五个月为零,这是一个最明显的信号。

当然,概括三四线城市是不合适的。不靠近省会、大都市区或主要城市群的“三不”城市与发达地区和城市群中的三线或四线城市的趋势不同。

大都市区和城市群中的三四条线以一线城市或二线城市为中心具有同步效应。

04

下一步是什么?

房地产市场的下一步是什么?

事实上,房地产市场正在调整,一些城市正在下跌。然而,目前的形势是横向的、高层次的巩固和微涨微跌并存的新形势。

政策支持房地产,目标是经济,而不是房地产本身。换句话说,只要经济稳定,房地产重启的可能性就会降低,反之亦然。

无论是支持还是限制,一个核心底线是房地产不会拖累经济或带来金融风险。

因此,整合房地产市场、限制上涨、防止大幅下跌、用横向市场化解金融风险、用时间换空间已成为最大的共同点,这也是目前中国房地产市场的最大现实。

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